Обычной практикой при осуществлении сделок с недвижимостью является внесение покупателем некой денежной суммы, как подтверждения действительности намерения в дальнейшем купить понравившийся объект. Одной из возможных предоплат в сделках выступает задаток.
Законом задаток определен как денежная сумма, вносимая одной стороной (покупателем) другой стороне (продавцу) в счет частичного погашения будущего необходимого платежа, как доказательство намерения заключить соглашение и в целях обеспечения его практического исполнения. Отсюда следуют две полезные функции задатка: предоплаты и обеспечительной меры к принимаемому обязательству. Иными словами, внесенный покупателем задаток дает определенную гарантию, что будет намеченный результат сделки.
Соглашение
Соглашение о задатке безотносительно его суммы всегда должно выражаться в письменной форме. Пренебрегать этим требованием не стоит. Закон гласит, что если письменность соглашения, обуславливающего передачу задатка, отсутствует, или есть иные сомнения относительно того, являются ли переданные деньги задатком, указанную сумму необходимо считать авансом.
В соглашении отражается сумма, передаваемая как задаток, данные паспорта лиц, задаток дающего и задаток принимающего, описание объекта, за который она передается, с указанием адреса, площади, этажа, количества комнат.
Указывается также цена недвижимого объекта в целом и срок, до которого стороны договорились заключить основной договор для купли-продажи.
Практика
На практике же необходимо написание продавцом (лучше собственноручно) еще и расписки, что от покупателя он принял как задаток деньги за продаваемую по такому-то адресу квартиру (иную недвижимость). Удостоверять нотариально или иным образом подписанное соглашение, обуславливающее задаток, не нужно.
Аванс и задаток — в чём разница
Если причины для срыва сделки возникли из-за вины покупателя, то задаточная сумма остается у продавца. Когда виновной за срыв сделки становится сторона-продавец, то покупателю ему придется вернуть удвоенный размер задатка. По этому принципу задаток отличен от аванса.
Форс мажор
Авансовый платеж подлежит возврату его внесшему лицу (покупателю) в ситуации срыва сделки, вне зависимости от виновности в этом конкретной стороны. Однако в соглашении, обосновывающем передачу задатка, не запрещено фиксировать и иные условия, о которых стороны сами договорятся.
Так, если стороны взаимно договорились, что сделку они заключать не будут, то задаток возвращается лицу, его внесшему. Это положение закреплено и в законе и трактовать его следует еще и так, что если купля-продажа сорвалась по объективным причинам, на которые ни одна конкретная сторона повлиять была не в силах, то задаток также возвращается покупателю.
Нюансы
Задаток, не смотря на казалось бы исчерпывающее его определение законом, обусловлен рядом нюансов. В этой связи продажа недвижимости все чаще сопровождается обеспечительной мерой в виде аванса, но с дополнением его штрафными санкциями. Ведь продавец, виновный в недостижении окончательного итога по сделке, может отказаться выплачивать двойной размер, и соответственно, это чревато долгим судебным разбирательством и тратой времени.
Но и с покупателем не все просто. Да, закон предполагает по общему правилу невозможность покупателя вернуть внесенный задаток, если на нем лежит вина за срыв запланированной сделки. Но есть судебные прецеденты, когда задаток все-таки подлежал возврату и объяснялось это следующей трактовкой норм закона…
Если предварительный платеж сделан, но по вине покупателя произошел срыв сделки еще до того, как стороны успели заключить основное соглашение (не предварительное) о купле-продаже, то переданная сумма служить обеспечением выполнения обязательства не может, так как если нет основного обязательства (или оно недействительно), то нет и его обеспечивающего обязательства. Соответственно, переданные деньги правильно считать авансом, но не задатком, и их нужно вернуть покупателю.
Задаток может быть подписан и удалённо, посредством электронной подписи. Это может быть удобно при временном отсутствии продавца по месту нахождения недвижимости. Например, если он переехал на ПМЖ в другой город и даже страну, а квартиру продать не успел и передал информацию об объекте риэлтерам.
Таким образом, хотя задаток и является довольно распространенным вариантом подтверждения намерений покупателя, относиться к нему следует с долей осторожности.
