Любой договор, не исключая обуславливающего покупку недвижимости, возможно расторгнуть. Конечно, расторжение обычно является следствием факта, когда одна сторона отношений свои обязательства не выполняет, либо наступают такие условия, в следствие которых сделка купли-продажи становится ненужной сторонам.
Расторжение договора (что выступает юридически значимым действием) повлечет прекращение его силы и правоотношений между его заключившими сторонами. Расторгнуть договор, сопровождающий куплю-продажу, возможно на основании обоюдного на это согласия сторон. Такой метод принято называть «по соглашению сторон». Часто возможность расторжения по соглашению прописывается прямо в самом договорном тексте.
Для его расторжения стороны, однако, должны подписать отдельное соглашение, поскольку любой договор расторгается в форме, какова была выбрана для его заключения, то есть письменной.
Но чаще всего расторгнуть договор требует только одна какая-то сторона. Односторонние требования о расторжении возможно удовлетворить исключительно в порядке судебном при наличии на это указанных законом оснований. Потребуются и соответствующие доказательства.
Расторжение договора отличается от признания документа недействительным. В сделках с отчуждением недвижимости это принципиально важный момент, влекущий разные последствия и сказывающийся на возможности удовлетворения заявленных сторонами требований.
Следствием недействительности будет обязанность возвращения продавцом полученных денег покупателю, а покупатель, соответственно, обязан будет вернуть «купленную» недвижимость. Инициировать судебное расторжение договора можно, когда стороной допущены существенные нарушения предусмотренных договорным текстом условий, или же наступили такие обстоятельства, которые включены самим договором или закреплены законом.
Инициация судебного расторжения договора возможна исключительно после официальной попытки мирным путем добиться удовлетворения законных требований. То есть «потерпевшая сторона» сначала должна направить «контрагенту-виновнику» письменное предложение об аннулировании сделки. И если «виновник», также письменно ответив, сделать это отказался либо никак на предложение в тридцатидневный срок не отреагировал, можно возбуждать исковое производство.
Договор купли-продажи (когда имеются на это основания) можно расторгнуть как до госрегистрации в росреестре, так и после госрегистрации перехода права. Если собственническое право на нового хозяина уже зарегистрировано, но им оплата недвижимости произведена в срок не была, тогда продавец наделяется правовой возможностью требования оплаты цены за недвижимость плюс процентов. Не получивший деньги с покупателя продавец недвижимости может требовать возвращения этой недвижимости в его собственность как неосновательное обогащение контрагента.
Судебное решение о возвращении недвижимости начальному владельцу (продавцу) будет служить основанием для новой госрегистрации права собственности на прежнего владельца, а у покупателя оно прекратится. У продавца, не получившего причитающихся ему денег за недвижимость, есть следовательно право требовать одного из двух: либо расторжения договора (при удовлетворении его требований – возвращения недвижимости в его собственность), либо оплаты.
Неоплата стоимости объекта недвижимости рассматривается невыполнением обязанности покупателя. Более того, поскольку продавец не получает при неоплате того, на что в силу совершаемой сделки рассчитывал (денег), то неоплата будет также являться существенным нарушением закрепленных договорных условий.
Таким образом, подавая иск, продавец может формулировать основание для расторжения, как существенное нарушение зафиксированных условий покупателем. Кроме обязанности оплатить цену покупаемой недвижимости покупатель связан обязанностью принять объект. Принятие объекта юридически обуславливается передаточным актом. И если покупатель уклоняется от его подписания, ничем отказ не мотивируя, то это расценивается как невыполнение обязанности принять товар (объект недвижимости), что также может выступать основанием к расторжению. Продавец по сделке (договору) обязуется передать объект.
В передаточном акте также он обязан расписаться. Соответственно, если он от этого действия уклоняется, значит отказывается от выполнения основной своей обязанности – объект передать. Это дает покупателю аналогичное основание для требования о расторжении. Формулируя требования в иске, не следует ограничиваться только требованием расторгнуть договор. Истцу следует также дополнительно указывать требование о возврате в изначальное положение предмета совершенной сделки. Поскольку только факт того, что договор решением суда будет расторгнут, никак не определяет судьбу имущества.
