Решение жилищных проблем зачастую связано с ипотечным кредитованием. Ипотека уже давно обосновалась в сегменте недвижимости, предоставляя потенциальным заемщикам обширный выбор как банков, где возможно оформить кредит, так и самих ипотечных программ.
Конечно, ипотеку нельзя считать панацеей в решении жилищного вопроса. Она всегда сопряжена с рядом недостатков, главный из которых обусловлен переплатой средств. Решаясь взять ипотеку, потенциальные новоселы нередко упускают из виду важные нюансы такой сделки, фокусируясь главным образом на выборе квартиры.
И лишь непосредственно при подписании ипотечного договора обнаруживается, что этот контракт дополнен массой других обязательных платежей, что в итоге существенно сказывается на величине общего долга. Во всех тонкостях ипотеки следует досконально разобраться еще до похода в банк. Любые виды платежей, которые банк собирается брать с заемщика, должны быть строго указаны в договоре.
Необусловленные договором платежи взиматься не могут.
Так, основными видами платежей по ипотечному контракту будут, во-первых, направленные на выплату основного долга (ипотечного займа), во-вторых, на уплату начисляемых процентов за пользование ипотечным кредитом.
Также необходимость дополнительного платежа может обуславливаться арендой сейфовой ячейки, открытием и ведением специальных счетов. К числу дополнительных, но обязательных, если они указаны в договоре, относятся платежи, обусловленные проведением стоимостной оценки покупаемой посредством ипотеки недвижимости.
В договор могут включаться платежи, идущие на обеспечение выплаты кредита посредством личного страхования, а также иные страховые выплаты. Однако применительно к ипотечному договору есть только один обязательный вид страховки — страховка самого объекта залога, то есть той недвижимости, которую вы по ипотеке приобретаете.
Застраховать ее можно на случай пожара, затопления, повреждения в следствии чрезвычайной ситуации и т.д. Застраховав объект, вы сможете выплатить ипотечный долг за счет страховки.
Часто банки помимо этого вида страхования настаивают и на других видах. Например, предлагают так называемое титульное страхование, где страхуется возможность потери права собственности. Страхование титула, если и оправдывает себя (что довольно редко), то только в первые 3 года. Именно таким сроком измеряется срок давности, в который возможно оспорить сделки с переходом прав на недвижимость.
Опытные юристы знают, что страхование титула не может в полной мере дать финансовую защищенность. Кроме того, составляя договор о титульном страховании, компании-страховщики, будучи более опытными в данном деле, нежели простые заемщики, прописывают схему страхования так, что наиболее вероятные страховые случаи из страховки просто исключаются, дабы не нести ненужные страховщику убытки.
Нередко договор титульного страхования апеллирует таким понятием, как «ретроспективное покрытие«.
Страховка не покроет убытки, если обстоятельства, в итоге спровоцировавшие страховой случай, были еще до заключения титульного страхования, а сам страховой случай наступил уже после начала действия договора. Между тем, в делах по оспариванию сделок фактор ретроспективности можно считать ключевым. Не все страховщики придерживаются такой позиции.
И если в договор титульного страхования ретроспективное покрытие все же включается, страховщика можно считать надежным и весьма добросовестным, но и на общую стоимость страховки это существенным образом повлияет.
Другой вид страхования, на котором может настаивать банк, связан со страхованием ответственности кредитополучателя. Часто застраховать ответственность банки просят, если ипотека выдается по сниженному проценту, или величина первоначального взноста по ипотеке минимальна.
Страхование ответственности помогает банку избежать убытков. Ведь со временем заемщик может оказаться в чрезвычайно плохом финансовом положении.
Решая реализовать объект ипотеки, чтобы в принудительном порядке обеспечить возврат займа, банк все равно рискует. Ведь цена на продаваемую недвижимость в соответствующем сегменте рынка может оказаться ниже полного объема долговых обязательств.
Если же ответственность кредитополучателя застрахована, то совокупный долг будет покрыт в том числе страховкой.
Программа страхования ответственности может быть выгодна и самому заемщику. Многие банки, если ответственность застрахована, предоставляют ипотечный кредит при очень маленьком первом взносе, а ставка по ипотеке согласно таким условиям дальше не увеличивается.
Кроме описанных видов страхования банки часто настаивают на том, чтобы заемщик застраховал собственную жизнь и здоровье на случай потери трудоспособности. Личное страхование банки навязывать клиентам не в праве. Поэтому при отсутствии такой страховки следует ожидать, что ставка по ипотеке окажется выше. Но и этот вид страхования для заемщика может оказаться полезным, если наступят обстоятельства, в которых заемщик, заболев, утратит возможность работать. Остаток долга покроется страховкой, таким образом жилье останется у него.
Как отмечено выше, обязательному страхованию в процессе оформления ипотеки подлежит лишь сама недвижимость. На остальные виды страхования потенциальные заемщики в праве не соглашаться, если их устраивает тот процент, под который банк без страховки согласен выдать кредит. Также банки не могут навязать заемщику страхование в конкретной компании. Страховщика заемщик всегда выбирает самостоятельно.
