Резкое развитие рынка недвижимости с 2010 по 2012 г. после кризисных 2008-2009 г. в начале этого года сменилось на существенное замедление роста. Этому способствует ряд факторов, среди которых удешевление рубля и нефти, а также продолжающееся замедление российской экономики. Однако эксперты все же прогнозируют стабилизацию ситуации на отечественном рынке недвижимости к концу 2013 начало 2014 года.
Внимание: закон о налоге на недвижимость с 1 января 2015 года прочитать можно тут ссылка налог на недвижимость 2015
Тенденции
Рост цен на недвижимость в России росли от 10 до 12% ежегодно. Начиная с 2013 года, рост цен на недвижимость не превысил уровень инфляции, и составит 5-8 %.
Второстепенную роль на негативные тенденции на российскую недвижимость в 2013 году сыграл кипрский фактор. Поскольку проблемы с кипрским оффшором затронули лишь небольшую часть крупных компаний, то в целом влияния на рынок недвижимости не оказали. Более существенную роль в ухудшении ситуации на рынке российской недвижимости оказало влияние таких внутринациональных факторов, как снижение спроса на недвижимость и удорожание ипотеки.
Видео: Недвижимость в России 2014
• Ипотека
По итогам 2012 года было зафиксировано, что 21 % всех сделок с недвижимостью совершалось с жильем, приобретаемым с использованием ипотеки. Этот показатель удвоился по сравнению с 2010 годом. Однако постоянное увеличение процентных ставок по ипотечному кредитованию приведет в конечном итоге к остановке роста ипотечного рынка в России. Судя по имеющейся тенденции, эксперты прогнозируют, что это может произойти уже в 2014 году.
• Спрос
На снижение спроса влияет то, что рынок недвижимости вполне насыщен. Так, около 70 % россиян обеспечены собственным жильем. А перспектива введения налога на недвижимость позитивно не влияет на увеличение числа сделок. Так, по данным аналитиков, налоговая нагрузка на недвижимость для физических лиц – владельцев возрастет в 4 раза. Это связано с тем, что при расчете налога на недвижимость будет использована кадастровая стоимость. Оценка недвижимости россиян, данные от проведения которой попали в кадастр, проводилась как раз в тот период, когда цены на недвижимость достигли своего пика.
Поэтому и неудивительно, что после введения налога на недвижимость россияне начнут избавляться от лишних квадратных метров. Это означает, что предложение будет превышать спрос, что негативно скажется на рыночной стоимости жилья. По крайней мере, на сегодняшний день есть все предпосылки для снижения долларовых цен за квадратный метр жилой недвижимости.
Статистические данные
• Средние цены
По данным Росстата, в 2012 году был зафиксирован рост розничных цен на квартиры. Так, по сравнению с 2011 годом цены на жилье вторичного сектора выросли на 16,8 %, а квартиры в новостройках подорожали на 10,2 %. По состоянию на 4-й квартал 2012 года средняя общероссийская цена одного квадратного метра на розничном рынке недвижимости на квартиры в новостройке составила 48,2 тыс. рублей, а на вторичном рынке – 56,4 тыс. рублей.
В 2012 году было введено в эксплуатацию 65,2 млн квадратных метров жилья, что на 4,7 % больше, чем годом ранее. Этот показатель сигнализирует о снижении темпов прироста жилья в новостройках, поскольку за 2011 год было зафиксировано увеличение объемов по сравнению с 2010 годом на 6,6 %.
• Ипотечные ссуды
Что касается ипотечного кредитования, то в 2012 году россияне оформили 870 тысяч сделок с недвижимость с использованием ссуд. Это на 28 % больше, чем в 2011 году, при этом общая сумма полученной на приобретение жилья по условиям ипотеки составила 1 трлн рублей, что на 44 % больше, чем годом раннее.
• Коммерческая недвижимость
В секторе коммерческой недвижимости наиболее привлекательными для совершения сделок в 2012 году оставались офисные помещения (40,9 %). Кроме офисных помещений для инвесторов являются привлекательными и складские комплексы – на их строительство было инвестировано на 34 % больше средств, чем в 2011 г. Что касается офисной недвижимости, то инвесторы предпочитают ее не строить, а покупать уже готовую. По итогам 2012 года, Россия заняла 7-е место на общеевропейском рынке по объему вложений в коммерческую недвижимость.
Что ожидает недвижимость в России 2014 году
По прогнозам аналитиков Центра экономических исследований Института глобализации и социсследований, падение рынка недвижимости можно будет наблюдать уже к концу 2013 года. Если ситуация никак не изменится, а иностранные инвесторы не активизируются, то недвижимость в России 2014 году неминуемо ждет обвал.
В случае повторения ситуации 2008-2009 гг., когда будет использован административный фактор для искусственного удерживания цен на недвижимость от падения, то спрос на недвижимость вновь катастрофически упадет до уровня кризисного периода.
По данным экспертов в 2014 году в России прогнозируется снижение сделок с недвижимостью до 7,6 млрд долларов, что на 8-10 % меньшей, чем в 2013 году.
Изменить негативный сценарий развития кризисных явлений на рынке российской недвижимости поможет участие государства в лице ключевых фигур в принятии действенных мер по привлечению иностранных инвесторов. Улучшить ситуацию на отечественном рынке недвижимости поможет также льготное кредитование. Однако правительство никак не реагирует на увеличение ссудного процента в банковском секторе.
Инвестиции в недвижимость в России 2014
Цены на недвижимость до сих пор продолжают «топтаться на месте». В 2013 году стоимость жилья чуть-чуть снизилась в долларовом выражении и немного подросла в рублевом. Если в 2014 году не произойдет ничего экстраординарного, то цены на недвижимость будут незначительно колебаться в диапазоне плюс-минус 5%.
Задумываясь об инвестициях в недвижимость, стоит помнить о том, что такие вложения считаются дорогостоящими, консервативными и долгосрочными.
Видео: инвестиции в недвижимость в России 2014
Многие аналитики уверены, что жилая и коммерческая недвижимость России в 2014 году будет пользоваться повышенным спросом. Самым востребованным в нынешнем году по-прежнему останется жилье в Москве и Санкт-Петербурге, объекты офисной и торговой недвижимости, а также склады и гостиницы.
Отдельные эксперты по-прежнему считают, что инвестировать в жилье выгоднее, чем размещать деньги на банковских депозитах. Но это верно лишь в том случае, если объект недвижимости был выбран правильно, а стране в ближайшее время не угрожает очередной экономический кризис.
Серьезно заработать на недвижимости можно только, если вложить деньги в строительство на ранних этапах. А такие инвестиции (тем более, в России) всегда сопряжены с повышенными рисками.
Что касается потенциальных доходов инвестора от сдачи приобретаемой квартиры в аренду, то ориентироваться стоит на 7-10% годовых (по Москве) плюс рост стоимости самой недвижимости. К слову, в ближайшие несколько лет резкого повышения цен на жилье не предвидится.
Кроме того, инвестору обязательно стоит учитывать и такие «сопутствующие» расходы как страховка, комиссия риелтора, налоги и потеря части дохода из-за отсутствия арендаторов.
Вывод
В 2014 году инвестиции в недвижимость опять-таки представляют собой скорее способ сбережения средств «на безбедную старость», чем высокодоходный инвестиционный инструмент.
Новый закон о налоге на недвижимость в 2014 году
Внимание: закон о налоге на недвижимость с 1 января 2015 года прочитать можно тут ссылка налог на недвижимость 2015
Мысль о соединении налогов на землю и имущество возникла у правительства давно, но реализация идеи была отложена до тех пор, пока не будет приведен в порядок номенклатурный состав имущества россиян. Более двух лет Росреестр занимался подсчетом и переписью недвижимости, а так же ее реальной кадастровой стоимости. Смысл этого подсчета заключается в том, что для вычисления оптимальной ставки по единому имущественному налогу необходимо знать реальную его стоимость.
Видео: Налог на недвижимость 2014
В новых списках Росреестра объектов налогообложения насчитывается больше почти в два раза. Так цифра возросла с 35 тыс. до 70 тыс. единиц. В перспективе это может увеличить бюджет субъекта более чем на 100 млн. руб. Налог будет взиматься, начиная с 2014 года. При этом сверка собственников будет продолжаться. До конца 2018 года муниципалитеты должны будут провести все необходимые работы: выяснить состав собственников, установить стоимость недвижимости близкую к рыночной (внести ее в кадастр), определиться со ставками.
Налоговые ставки на недвижимость в России 2014 году
Несмотря на то, что окончательное решение по ставкам будет принимать субъект, Минфин вынес на обсуждения свои предложения. Дифференцирование предполагается основывать на общей стоимости имущества у одного собственника.
Общая стоимость до 300 млн. руб.:
0,1% на жилые помещения;
0,5 % на нежилые;
0,3% на земли сельхоз назначения, приусадебные участки, жилищный фонд.
Свыше 300 млн. руб. на одном собственнике:
0,5% на любой объект капитального строительства;
1,5% на земли любого назначения;
Эти ставки налога на недвижимость являются максимально возможными. Как сообщается, их снижение полностью в зоне ответственности местных властей. Но, как показывает практика, рассчитывать на лояльность не приходится, так как опыт применения плавающих ставок можно рассмотреть на примере транспортного налога, где взятые за основу максимальные показатели, остались основными.
Комментарии ФНС
ФНС провело свои подсчеты по этому поводу. По их данным налоговое бремя возрастет в среднем в 2,8 раза на каждого гражданина. Вместо нынешних 686 рублей, средний налог на имущество приблизиться к отметке в 1900 руб. Эта сумма, по мнению чиновников, является посильной для всех россиян, в том числе в регионах. Для малообеспеченных слоев предусмотрены послабления в виде налоговых вычетов.
Для того чтобы рассчитать, какой налог нам предстоит платить, необходимо знать кадастровую стоимость одного метра жилья в своем регионе. На сегодняшний день, большая часть субъектов уже провела мероприятия по вычислению. По предварительным данным Московский метр стоит порядка 165 тыс. руб., в то время как периферийный не поднимается выше 32 тыс. руб. метраж квартиры будет влиять не только на сумму налога, но и на вычет. Предложено взять за основу «социальный» метр, который будет равняться 20 кв. м. жилой недвижимости. Таким образом, при отсутствии «излишков» налог на недвижимость не надо будет платить вовсе. Это не распространяется на случаи, когда на 60 кв. м. прописано 3 человека, но собственник всего один. В этом случае облагаемые излишки составят 60 кв. м.
Пострадают от введения единого налога собственники больших площадей, инвесторы и жители Рублевки. Для них платежи вырастут от 28000 до 1500000 руб.
Прения вокруг справедливости и обоснованности нововведения основываются на сложности оценки реальной стоимости объектов. Уже сейчас суды переполнены исковыми заявлениями с претензиями на внесенную в кадастр цену. Говоря о физических лицах, этот процесс будет еще более сложен. Оценить стоимость конкретной квартиры по общим основаниям, невозможно. Ведь в одном доме и на одной площадке оно могут разница в цене на порядок. В конечном итоге на ее стоимость влияет качественная характеристика. Тем не менее, учитывать налог по старому методу, на основе данных БТИ, которые занижены в стони раз, так же не справедливо.
Согласно официальных данных, в России для сборов от недвижимости составляет 0,001% от всего бюджета, что неоспоримо мало в рамках целой страны. Для примера, только в Москве, где самые высокие цены на жилье, доля налогов в бюджете субъекта всего 0,027%. При этом в стране налоги платят как юридические, так и физические лица.
Рост цен на недвижимое имущество достиг таких колоссальных размеров, когда даже искусственное сдерживание не приносит результатов. Одним из факторов, оказывающим влияние на привлекательность инвестирования в эту область, является минимальная затратность на обслуживание объекта вложений. Предполагается, что рост налогового бремени приведет к снижению активности в этой сфере. Плюс, на рынок будут массово выброшены объекты, что приведет к перенасыщению и как следствие недлительному, но снижению цен. В каких объемах, и с какой скоростью, будут дешеветь квадраты, эксперты предсказать не могут. Факт, что будут.
