Говоря об этом предмете, мы обсудим, как правильно инвестировать в недвижимость, его положительные и отрицательные характеристики и то, какие можно получить результаты от подобного вложения.
Итак, недвижимость как объект инвестирования может обладать всеми необходимыми для инвестора характеристиками, в том числе и ликвидностью. Напомню, что ликвидность — это возможность обернуться в деньги в наименьший срок. Касательно этого инструмента вложения денег данное понятие тесно перекликается с доходностью, то есть наличие высокой доходности говорит о низкой ликвидности и, наоборот, при высокой ликвидности — низкая доходность.
Обе эти характеристики можно рассмотреть на одном доступном примере. Скажем, вы приняли решение вложить деньги в такой актив, и при этом не будете покупать готовые дома, а построите свои. В ваши планы входит строительство четырёх коттеджей в загородной местности. Естественно, если вы хотите сэкономить средства, но так, чтобы это не отразилось на качестве, тогда вы можете заняться самостоятельным строительством своих объектов: выбрать место, определиться с необходимыми материалами, отделкой, инструментом, технологиями и всем прочим. Если вы ещё и разбираетесь в этом, вам будет гораздо проще, если же нет, то можно почитать массу книг и статей, которые доступны как в сети Интернет, так и на прилавках магазинов.
Теперь поговорим обо всём в цифрах. Если вы строите сами, тогда квадратный метр в среднем обойдётся вам в $100-150. Это не означает, что вы в одиночестве будете делать всё, вы можете попросить о помощи друзей и знакомых. Если же это у вас не получится, нанимаете рабочих, которые займутся всем процессом в соответствии с договором, установленными сроками и прочими параметрами. Через время вы получите готовый объект, за строительством которого вам просто приходилось изредка следить, поскольку был ещё прораб, отвечающий полностью за всё. Удобно, но за такую работу нужно хорошо заплатить. Соответственно, один квадратный метр построенного коттеджа возрастёт уже до 450-500 долларов. Значительно, правда?
При этом какой вы получите результат? Это ещё незаконченная работа, незаконченный объект, который можно продавать или сдавать в аренду. Естественно, что его необходимо оборудовать, сделать все требующиеся внутренние работы, провести коммуникации, закупить сантехнику и мебель, если нужно. Все эти затраты, также довольно весомые, увеличат стоимость одного квадратного метра ещё в два раза. Таким образом, при самостоятельном строительстве квадратный метр будет стоить $300, а при найме работников — $1000. И это только себестоимость. Если же выводить из этих цифр окончательную цену метра квадратного, то получится примерно $700 в первом случае и $1500 во втором.
Скажем, каждый из ваших коттеджей имеет площадь 100 квадратных метров, то есть все 4 — 400. Умножим 400 на стоимость одного квадратного метра и получим стоимость домов. Первый вариант — 280 тысяч долларов, а второй — 600 тысяч долларов. Представьте, сколько вы переплачиваете, когда нанимаете работников: разница составляет 320 тысяч долларов!
И вот у вас есть готовые коттеджи, которые можно сдавать в аренду. Предположим, что за один коттедж вы будете зарабатывать по $1000 в месяц, что в год будет $12 тысяч за один коттедж, а за четыре — $48 тысяч в год. В летнюю пору стоимость может быть повышена на 200 долларов, что увеличивает ваш доход на $2400 в год. Итого за год $50 400.
Естественно, что это не чистая прибыль, потому что вам нужно будет поддерживать состояние и внешний вид домов. Предположим, что в год у вас на это будет уходить 3000 тысячи на один коттедж или 12 000 на все. С учётом этого чистая прибыль — 38 400 долларов. Если вы строили сами, то процент составляет практически 14% годовых. А представьте, что за некоторый период времени вам удалось построить 20 таких коттеджей, в таком случае вы будете зарабатывать 192 000 долларов в год. Это может быть очень хорошей пенсией на будущее.
Конечно, если вы будете обращаться в строительную организацию, то ваша ежегодная прибыль будет значительно меньшей, но тоже достаточной и приятной.
Именно в случае такой ситуации недвижимость будет иметь высокий доход, но при этом низкую ликвидность. А всё потому, что вам не удастся очень быстро продать свои коттеджи.
Если при продаже вы оглашаете инвестиционные возможности ваших коттеджей, то есть сумму арендной платы за год, то, соответственно, увеличивается и стоимость продажи. Скажем, до 450 000. Итого вы заработали 170 000 долларов. Быстро — высокая ликвидность, но при этом низкая доходность. Ведь вы можете заработать гораздо больше, если будете сдавать ту же недвижимость в аренду, но это повлечёт спад ликвидности.
