Что бы понять возможное поведение рыночных цен на недвижимость в 2015 г., в связи с падением рубля к основным валютам, необходимо так же учитывать другие факторы влияющие на формирование цен рынка недвижимости. Читая данную статью Вы поймете объективные причины которые влияют на рост цены или её снижение, при этом вы должны понимать, что обвалов цен на недвижимость не было за всю историю человечества. И временные спекуляции на валютном рынке не в состоянии сбить стоимость земли или готовой недвижимости, землю больше не производят! Так же в данной статье вы можете посмотреть видео экономический прогноз цен на недвижимость в 2015г.
Что выгодней в элитном сегменте жилья?
В последнее время стремительное появление на рынке апартаментов связано, прежде всего, со строительством новых бизнес проектов. Что перспективней — квартира эксклюзивного формата или апартаменты?
С точки зрения целевого покупателя, именно инвестирование в недвижимость является наиболее выгодным приобретением. Традиционно стоимость квадратных метров намного выше, но подобный объект недвижимости в перспективе наделен высокой ликвидностью. Для инвестиционных целей, экономически выгодней вкладывать средства в апартаменты. Так как в этом секторе при небольшом инвестиционном фоне можно получить высокий уровень дохода от последующей сдачи в аренду.
Независимо от категории жилья, несомненно, максимальную прибыль от инвестиций можно получить, приобретая жилье на нулевом цикле. В последнее время рост цен в категории люкс — класса сравним с доходностью банковских депозитов. Несмотря на то, что рынок элитной недвижимости претерпел кардинальные изменения, заметно модифицировалось качество предложений и предпочтения потребителей возросло, наблюдается стабильная ситуация без резкой динамики по предложениям и спросу.
Сегодня апартаменты лидируют и сравнительно быстро отвоевывают львиную долю рынка, не только в категории элитного уровня, но и эконом — класса. Даже, несмотря на эти высокие показатели выгодней инвестировать в обычные квартиры. Главное, правильно подобрать инвестиционный объект, который должен продаваться по доступной цене, присутствовал стандартный набор инфраструктуры. Как правило, апартаменты можно отнести к коммерческой (нежилой) недвижимости, поэтому из этого автоматически вытекают следующие принципиальные отличие от типовых объектов. Во-первых, отсутствует возможность прописаться, и этот фактор может оттолкнуть желающих заключить сделку. Во-вторых, категория коммерческой (нежилой) недвижимости избавляет инвестора от необходимости строить дошкольные учреждения, соблюдать основные требования по налаживанию инфраструктуры. И в завершении, коммерческие объекты предполагает более высокие налоги и коммунальные платежи.
Уровень дохода в двух разных направлениях на рынке элитной недвижимости отличается, поскольку главным фактором является характеристика объекта. Ликвидность квартиры или апартаментов зависит от месторасположения (локации), социального окружения, качества инфраструктуры и благоустройства придомовой территории. Массово потенциальные покупатели рассматривают апартаменты как выгодный инвестиционный проект, на котором можно зарабатывать и приумножать свои активы за счет сдачи помещений. Некоторые граждане приобретают апартаменты для того, чтобы сконцентрировать в одном месте досуг и проживание и соответственно, подобную инвестиционное приобретение воспринимают как собственность. Преимущества подобной категории жилья определяются ценовой политикой. Благодаря особому юридическому статусу апартаментов цена за квадратный метр существенно ниже квартир. Таким образом, апартаменты являются перспективным инвестиционным средством, если потенциальный покупатель планирует в дальнейшем этот объект сдавать под офисы.
Доходность новостройки или вторичного жилья. Во что выгодней вкладывать?
Какому направлению перспективней всего отдавать предпочтение — новостройке или вторичке? Этим вопросом задаются практически все новоселы. Поиск усложняется за счет того, что на рынке существует многочисленное количество разнообразных вариантов. Учитывая мнение экспертов, в последнее время на первичном рынке недвижимости наблюдается устойчивый рост потребительского спроса, благодаря этому увеличилось количество строящихся жилых комплексов.
Количество заключенных договоров долевого участия стремительно возросло в несколько раз. И это не удивительно, ведь сегодняшние новостройки отличаются благоустроенными территориями, качественной инфраструктурой, интересными архитектурными вариантами отделки и функциональным подходом к планированию жилого пространства. Конечно, такие предложения максимально выгодны не только с точки зрения инвестиционного фонда, но и наиболее перспективны для комфортного проживания. Объекты современного строительства предлагают потенциальным покупателям престижное расположение жилых комплексов, повышенный уровень комфорта, эксклюзивный дизайн и качественное инженерное обеспечение.
Спрос на улучшенную локацию распространен и популярен во всех направлениях. Этот аспект широко представлен как на вторичном рынке недвижимости, так и в первичном сегменте. Очевидно, что повышенным спросом пользуется жилье, расположенное в престижных микрорайонах: центр города, густо заселенные районы, спокойные и тихие, удаленные от предприятий, вокзалов, аэропортов. Застройщики, учитывают пожелания потенциальных потребителей и возводят жилые микрорайоны на любой вкус и достаток. Как правило, на вторичном рынке пользуются спросом типовые объекты, способные удовлетворить индивидуальные предпочтения конкретного покупателя.
Принято считать, что вторичная недвижимость располагается не в новом доме, но такие квартиры, это не только «хрущёвка», встречаются варианты элитного класса. Сегодня элитное жилье характеризуется престижной локацией, безопасной и благоустроенной территорией, передовым инженерным обеспечением, современной планировкой, эксклюзивным дизайном. К сожалению, без этих приоритетных алгоритмов невозможно назвать элитным. Старый жилой фонд не может содержать весь набор необходимых опций, поскольку существует слишком много препятствующих факторов. Требования к элитному классу с каждым годом возрастают, что только усложняет ситуацию в развитии вторичного сегмента. Вторичная недвижимость, это полноценный и сформированный жилой объект, который располагается в действующем комплексе инфраструктуры. Сформированный жилой комплекс ценится за перечень ярко выраженных преимуществ: существование объекта исключает затяжные сроки ожидания, соответственно, после заключительной стадии можно сразу заселяться.
Важным показателем, который способен оказывать непосредственное влияние на выбор, — необходимость проведения ремонта. Вторичная квартира, как правило, нуждается в поверхностном преобразовании, в отличие от новостроя. Новая квартира скорей всего потребует дорогостоящего ремонта, может «удивить» не подключенными инженерными сетями и другими проблемами. Очевидным недостатком вторичного жилья считается «изношенность» коммуникаций и типичная геометрия жилого пространства. Подавляющее большинство проектов нового строительства предполагает наличие паркинга, детской площадки, зонами для спортивных игр, такие улучшенные технические решения не всегда прослеживаются на объектах вторичного рынка.
Видео: Прогноз рынка недвижимости на 2015 год
Местные факторы, которые определяют стоимость недвижимости.
В наши дни, когда изменяется стоимость недвижимости, – это является нормальным явлением, потому что она в прямом своем видении зависит от ряда определенных факторов. Они проявляются всегда на всех стадиях, которые проходят процесс оценки. В целом, одним из решающих факторов является местный уровень.
Естественно, что взаимопроникновение всех различных факторов дает итоговый результат, но вот все-таки необходимо рассмотреть зависимость одного от другого. Учитывать нужно степень детализации, которая дается оценщиком, но и вид оцениваемой недвижимости. Специалист при выведении итоговой цены всегда устанавливает влияние всех факторов, влияющих на итоговую стоимость. А потом уже делает все выводы. Данная статья будет посвящена рассмотрению влияния местного фактора на итоговую стоимость объекта недвижимости.
В рамках таких факторов обычно берутся локальные факторы, находящиеся в рамках большого города или определенного района. Они обычно тесто связываются с объектом, во внимание берется анализ схожих объектов, с которыми были произведены схожие сделки.
В рамках данных факторов берутся иные показатели и критерии.
1). Местоположение объекта недвижимости (где расположен, рядом ли деловой центр, места приложения трудовой силы, жилые территории, автомобильная дорога, железная дорога, побережье, зеленые массивы, коммунальные заведения, свалки и прочее.
2). Имеются ли на объекте коммуникации и каков проект электроснабжения. Если имеются, то в каком они состоянии и требуют ли капитального ремонта.
3). Также во внимание принимается то, есть ли поблизости объекты социально-культурного предназначения; если имеются, то какие.
4). Внимательно рассматривается также то, как данная территория размещается на основном плане, что к нему примыкает и так далее.
5). Во внимание берутся также основные условия продажи, мотивация сделки со всех сторон.
6). При оформлении сделки под ипотечное кредитование выясняются основные условия (срок, ставки и условия предоставления выделенных средств).
7). Также во внимание принимается покупная способность потребителя именно в этом регионе.
Поэтому, при вычислении рыночной стоимости объекта определяющим фактором всегда будет местный фактор, поскольку именно он диктует возможности покупателей, потому что оценить можно по-разному с разным результатом.
