надежность долевого строительства

надежность долевого строительства закон фз 214

Любое денежное вливание в объекты, находящиеся на стадии проектирования или разработки, предполагает существенную долю риска для покупателя. В том числе это относится и к приобретению недвижимости посредством участия в долевом строительстве. Даже советы близких родственников меркнут перед красивыми обещаниями застройщика, а цена? сниженная минимум на 25% относительно номинала, способна полностью затуманить разум вкладчиков.

Начиная с 2005 года, государство усилило контроль над застройщиками, а также расширило сферу защищенности дольщиков от многих проработанных схем мошенничества. Благодаря Закону №214-ФЗ покупатели получили намного больше гарантий, а также поводов для отстаивания своих прав. Необходимо иметь в виду, что данный закон распространяется далеко не на все строительные объекты, а также предупреждает лишь немногие распространенные мошеннические схемы.

Какие главные изменения внесены в Федеральный закон №214-ФЗ?

На протяжении многих лет между покупателем и застройщиком заключались инвестиционные договора. Лишь после принятия Закона № 214-ФЗ государство обязало регистрировать данный тип сделок с помощью договора о долевом участии в строительстве. К чему обязывает данный тип договора строителей?

Возможность оформления договора долевого участия компания-застройщик получает, выполнив следующие условия:

— получено разрешение на начало строительства;

— участок под строительные работы приобретается либо оформляется в аренду во время проведения открытого аукциона;

— подробная информация о проекте, компании-застройщике, а также полная проектная декларация должны быть размещены на интернет-сайтах либо опубликованы в СМИ;

— после осуществления выкладки информации в доступные ресурсы должно пройти минимум 14 дней.

Все договора данного типа подлежат обязательной регистрации в Государственной Регистрационной Палате. Строящееся здание, а также земельный участок, предназначенный под строительство, находится в залоге не только у застройщика, а также у всех покупателей-дольщиков. Законом не предусмотрены штрафы, накладываемые на дольщиков за несвоевременную оплату. Однако каждый день просрочки сдачи объекта будет стоить строителю неустойки, обязательно прописанной в договоре. По желанию покупателя договор долевого строительства может быть расторгнут в одностороннем порядке. Застройщик же может сделать это только через суд. В договоре должны быть прописаны конкретные сроки сдачи жилого дома в эксплуатацию, а также штрафы и пени, предусмотренные за каждый день просрочки.

Признаки недобросовестности компании-застройщика

Введение новых законов, а также юридически грамотный договор не дают 100% гарантии безопасности. Вот несколько пунктов, на которые нужно обратить особое внимание перед оформлением договора долевого строительства:

— Все положения Закона № 214-ФЗ не коснутся сделки, если разрешение на осуществление строительства объекта было зарегистрировано до 1 апреля 2005 года. Данный момент не является мошенничеством, но привлечение денег покупателей будет проходить на основании старых законов и положений. Договор инвестирования не обязывает застройщика выплачивать деньги в случае финансовых проблем.

— У строительной компании обязательно должны быть в наличии следующие документы: оригинал проектной декларации на стоящий объект; договор аренды либо права собственности на земельный участок; разрешение на осуществление строительства. Данные документы обязательно должны быть предоставлены по требованию покупателя только в оригинальном виде.

— Недобросовестные строительные компании могут предложить оформить предварительный договор о покупке-продаже квартиры в строящемся доме вместо договора об участии в долевом строительстве. Данный тип договора не защищает дольщиков от возможных рисков и не принуждает застройщика выполнять обязательства.

— Часто вместо ипотечного кредитования застройщиком предлагается договор займа. В условиях данного договора могут прописать, что возврат денежных средств возможен векселями. А, как известно, вексель – это не деньги. В результате подписания такого типа договора есть риск остаться не только без квартиры, а еще и без денежных средств.

— Указывая в договоре заниженную стоимость покупаемой квартиры, при возникновении спорных вопросов будет возможно вернуть лишь прописанную официально сумму.

— Исходя из Гражданского Кодекса РФ, подавать исковые заявления возможно только по отношению к вещи, являющейся индивидуально-определенной. Если в договоре не будут конкретно прописаны все характеристики приобретаемого объекта недвижимости, а именно – общая площадь квартиры, жилая площадь, количество комнат, подъезд, этаж, номер квартиры и т.п., в случае проблем со строительной компанией в суде возможен отказ из-за неопределенности.

— Договор должен быть заключен непосредственно между застройщиком и дольщиком. Часто встречаются случаи переуступки права реализации объекта инвестором в пользу риелтора. В такой цепочке договоров невозможно отследить отсутствие двойных продаж, так как инвестиционные договора не нуждаются в обязательной государственной регистрации.

— Внося деньги напрямую в кассу строительной компании, есть риск получить отказ налоговой инспекции при оформлении налогового вычета. Необходимо проводить оплату через банк, тогда на руках у покупателя останутся документы, подтверждающие официальную передачу денег.

Каким бы юридически чистым ни был бы договор застройщика с дольщиком, всегда остается процент риска при заключении такого вида сделки. Но не стоит отрицать, что стоимость строящегося жилья гораздо ниже стоимости готового. Поэтому, используя все советы, изложенные в статье, можно свести риски к минимуму, но нельзя гарантировать положительный исход сделки. Так же можете обратиться за бесплатной онлайн консультацией юриста, в области долевого строительства.

 

Статьи по данной теме