screen-102_14-09-2017Выбирая участок под строительство собственного дома, следует ориентироваться не только на привлекательность его месторасположения. Гораздо более значимыми могут оказаться и правовые тонкости в его формальных характеристиках. Изучать участок следует с анализа документации.

Документы

Правоустанавливающие документы вы должны прочитать самостоятельно. В идеале участок у продавца должен быть в его непосредственной собственности.

Но учтите, даже если владеть участком продавец начал раньше 1998 года, свидетельство о собственности будет датировано позднее этого года. Ранее документы содержали другие правовые категории. И передача участка новому хозяину могла осуществляться и без оформления свидетельства.

О собственности на участок в ее чистом понимании не может идти речи, если в документах на землю содержатся слова «постоянное бессрочное пользование», либо же «пожизненное наследуемое владение». Такие слова означают, что участком можно только пользоваться. Но для продажи следует провести межевание и оформить собственность как полагается, то есть зарегистрировать уже новое право в росреестре. Только после этого участок возможно будет продать.

Не вносите задаток или аванс за участок прежде, чем убедитесь на сто процентов, что покупаете землю именно у собственника. Убедиться в этом можно, если по кадастровому номеру участка заказать выписку из росреестра. В ней будет предельно точно указано, на каких правах продавец владеет землей. Заказать данную выписку вы можете и без участия продавца.

Кадастровый номер, категории «Собственность» и «Аренда»

screen-103_14-09-2017

Главное, знать кадастровый номер. Также важно отличать категорию «собственность» от «аренды». Продавать право аренды на землю можно. Но если вы купите такое право, то нет гарантии того, что в последствии сможете стать полноправным собственником. Срок аренды истечет. А решение о передаче надела в собственность в итоге принимает муниципалитет, в пределах которого земля расположена.

И если до окончания арендного срока в собственность участок вы оформить не успеете, то просто лишитесь его. Если участок, продавец которого его всего лишь арендует, а не является относительно него собственником, вам уж очень нравится, то зная его кадастровый номер, обратитесь в местный земельный комитет.

Там, вам должны разъяснить, каковы условия аренды участка, в частности, возможна ли на нем застройка, можно ли в последствии его получить в собственность, в какой срок, что потребуется для этого. Изучая документацию на землю, крайне важно понимать, к какой категории относится понравившийся вам участок.

Жилую застройку возможно начинать на землях, не выходящих из границ населенных пунктов. Если участок из такой категории, то у вас не возникнет сложностей ни с подводом коммуникаций, ни с регистрацией в построенном доме. Но даже на участках из такой категории по новым правилам перед застройкой придется предварительно получить разрешение.

Земля сельхозназначения или под жилую застройку?

На земле, принадлежащей к категории сельхозназначения, если участку присвоен вид возможного использования, обозначаемого как «для дачного строительства», выстроить жилой дом формально возможно. Формально, потому что, изначально он не будет иметь статус жилого, даже если по всем техническим признакам от жилого дома отличий не имеет.

Придать дому такой статус возможно будет только через суд. К тому же рассчитывать на поддержку муниципалитета при подводе коммуникаций вы не сможете. Делать это вам придется целиком за свой счет.

Лучше всего покупать участок, прямо предназначенный для индивидуальной жилой застройки. О назначении конкретного участка опять-таки можно узнать из кадастровой выписки. Из этой же выписки вы узнаете и о том, установлены ли официально границы участка.

Кадастровая карта и межевание

screen-104_14-09-2017

Продавать можно только участки, имеющие установленные по всем правилам земельного законодательства границы. А правила эти требуют обязательного проведения межевания участка. Если межевание не проводилось, значит на кадастровой карте участок не обозначен. Следовательно, совершать сделки с ним нельзя.

Если же, прочитав кадастровую выписку, вы нашли слова о том, что границы участка установлены, то смело можно его покупать.

Красные линии — будущие пути коммуникаций

screen-105_14-09-2017

Еще одним нюансом при выборе участка выступают так называемые красные линии. Они могут быть существующими, а также проектными. Красные линии отражают собой существующие или планируемые ко вводу линии централизованных коммуникаций или территорий, подлежащих особой охране.

На одном участке может пролегать не одна красная линия. О наличии красных линий на конкретном участке можно узнать из кадастрового плана. Получить информацию о них можно и из межевого дела, если собственник проводил межевание (а без межевания продать участок, как было замечено выше, невозможно).

Также о красных линиях можно узнать из градостроительного плана. Вопрос о красных линиях важен, поскольку именно строительство дома должно происходить в строгом соответствии с правилами отступа от таких линий. Если расстояние отступа не соблюдать при застройке, это грозит большими штрафами.

Соответственно, не любой проект дома возможно реализовать на участке, если через него проходят красные линии.

Учитывайте все описанные нюансы при выборе участка, чтобы не допустить непоправимых ошибок как при самой сделке, так и при начале строительства на купленной земле.

Статьи по данной теме